Przepisy generalnie zezwalają na zasiedzenie udziału w nieruchomości. W praktyce jednak jest to niezwykle trudne.
Zasiedzenie przez osobę, która ponosi koszty za nieruchomość – Dlaczego jest trudne? Ponieważ Sąd Najwyższy przyjął dodatkowe kryteria:
„O posiadaniu samoistnym współwłaściciela nieruchomości zamieszkującego w znajdującym się na niej budynku w zakresie udziałów we współwłasności innych współwłaścicieli nie przesądza sam fakt samodzielnego wykonywania uprawnień, ponoszenie ciężarów związanych z korzystaniem z nieruchomości a nawet pokrycie przez niego kosztów remontu lub modernizacji budynku.”
w konsekwencji czego:
„Współwłaściciel zmieniający charakter swego posiadania nieruchomości wobec idealnego udziału należącego do innego współwłaściciela powinien udowodnić, że w określonym czasie posiadając całą nieruchomość wykonywał nie tylko prawo do przysługującego mu udziału we współwłasności, ale w zakresie pozostałych udziałów był posiadaczem samoistnym.”
Do takich wniosków Sąd Najwyższy doszedł na kanwie poniżej przedstawionej sprawy:
Janina R. miała świadomość, że odziedziczyła po rodzicach jedynie udział we współwłasności nieruchomości i podkreślała, że „jest jeszcze brat”: to z tego nie wynika brak woli władania jak właściciel dopełniającego udziału.
O tym, że małżonkowie tak władali wspólnie nieruchomością świadczy ponoszenie przez nich ciężarów związanych z prawem własności, decydowanie o nakładach i modernizacjach nieruchomości.
Według sądu, niezasadne jest twierdzenie, że współwłaściciel żądający stwierdzenia zasiedzenia idealnego udziału innego współwłaściciela powinien udowodnić, że zmienił (rozszerzył) zakres swego samoistnego posiadania i uzewnętrznił tę zmianę wobec współwłaściciela.
Wymagania tego typu należy stawiać jedynie, gdy współposiadanie było wykonywane przez podział quoad usum.
Uczestnicy wnieśli skargę kasacyjną od wymienionego postanowienia Sądu Okręgowego.
Orzeczenie Sądu Najwyższego
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Samoistne posiadanie nieruchomości, zdefiniowane w art. 336 KC., które prowadzi do zasiedzenia jej własności może odnosić się do pełnego prawa albo też jego idealnej części.
Ze względu na stan faktyczny sprawy należy wyróżnić sytuację, kiedy samoistny posiadacz włada całą nieruchomością stanowiącą przedmiot współwłasności a jego władztwo wynika ze stosunku współwłasności.
Z charakteru współwłasności jako prawa własności do jednej rzeczy, przysługującego kilku osobom, wynika uprawnienie do jej współposiadania i korzystania w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
Jednym ze sposobów wykonywania współposiadania jest podział rzeczy quoad usum, który prowadzi do tego, że współwłaściciel jest nadal współposiadaczem całości rzeczy oraz wyłącznym posiadaczem prawa użytkowania.
W takim przypadku, gdy zbiegają się dwa domniemania – zgodności z prawem i posiadania samoistnego w orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się, że współwłaściciel żądający stwierdzenia zasiedzenia idealnego udziału innego współwłaściciela powinien udowodnić, że zmienił (rozszerzył) zakres swego samoistnego posiadania i uzewnętrznił tę zmianę wobec współwłaściciela.
Nie inaczej należy oceniać zastosowanie art. 339 KC., kiedy przedmiotem współwłasności jest nieruchomość, której właściwości i przeznaczenie nie pozwalają na wspólne lub rozdzielne władanie przez wszystkich współwłaścicieli.
Jeśli władanie nieruchomością przez posiadacza wynika ze stosunku współwłasności, to w razie zgłoszenia przez niego wniosku o stwierdzenie zasiedzenia udziału należącego do innego współwłaściciela, który nie korzysta z nieruchomości, powinien on udowodnić zmianę, rozszerzenie zakresu swego posiadania i uzewnętrznić tę zmianę wobec współwłaściciela, do którego należał ten udział.
Obowiązek ten aktualizuje się w razie zmiany charakteru posiadania i władania nieruchomością przez jednego ze współwłaścicieli z zamiarem władania dla siebie (cum animo rem sibi habendi) także w zakresie idealnego udziału należącego do innego współwłaściciela.
Dlatego należy zgodzić się ze skarżącymi, że na współwłaścicielu zmieniającym charakter swego posiadania nieruchomości wobec idealnego udziału należącego do innego współwłaściciela spoczywa ciężar udowodnienia, że w określonym czasie posiadając całą nieruchomość wykonywał nie tylko prawo do przysługującego mu udziału we współwłasności, ale w zakresie pozostałych udziałów był posiadaczem samoistnym.
(Postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 7 stycznia 2009 r. II CSK 405/08)
