Zakup nieruchomości to duża inwestycja, której towarzyszy wiele formalności. W poprzednich artykułach dokładnie omówiliśmy proces zakupu nieruchomości krok po kroku oraz sposoby weryfikacji stanu prawnego mieszkania. Niestety, mimo dokładnej analizy dokumentów i oględzin, po przejęciu nieruchomości mogą ujawnić się ukryte wady. Co zrobić w takiej sytuacji? Jakie prawa przysługują nabywcy? Poniżej znajdziesz odpowiedzi na te pytania.
Czym są ukryte wady nieruchomości?
Ukryte wady nieruchomości to defekty, które nie były widoczne podczas standardowej inspekcji lokalu przed zakupem i które mają negatywny wpływ na jego użytkowanie. Wady te mogą dotyczyć zarówno kwestii technicznych, jak np. wilgoć, problemy z instalacją elektryczną, jak i prawnych, np. nieuregulowana kwestia własności części nieruchomości. Co ważne, sprzedający ma obowiązek poinformować kupującego o takich wadach, a ich zatajanie może wiązać się z odpowiedzialnością prawną.
Radca prawny Mateusz Matuszczyk, specjalista ds. nieruchomości, zwraca uwagę: „Sprzedawca musi działać w dobrej wierze. Zatajanie wad, zwłaszcza tych, które mogą wpłynąć na wartość lub użytkowanie nieruchomości, może skutkować poważnymi konsekwencjami prawnymi.”
Rękojmia za wady nieruchomości – ochrona nabywcy
Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, nabywca nieruchomości ma prawo do rękojmi, czyli odpowiedzialności sprzedającego za wady fizyczne i prawne nieruchomości. Rękojmia obowiązuje przez pięć lat od dnia przekazania nieruchomości, co oznacza, że nawet po upływie tego czasu można dochodzić roszczeń, jeśli wada została wykryta przed jego końcem.
Warto podkreślić, że sprzedający ponosi odpowiedzialność niezależnie od tego, czy wiedział o istnieniu wady. To nabywca decyduje, jakie roszczenie wysunie w związku z odkrytymi problemami. Może on domagać się:
- usunięcia wady – sprzedawca powinien na własny koszt naprawić defekt w możliwie najkrótszym terminie.
- obniżenia ceny – jeżeli naprawa jest niemożliwa lub zbyt kosztowna, nabywca może żądać zwrotu części ceny nieruchomości.
- odstąpienia od umowy – w przypadku poważnych wad, które uniemożliwiają normalne korzystanie z nieruchomości, możliwe jest odstąpienie od umowy i żądanie zwrotu pełnej kwoty zapłaconej za mieszkanie.
Radca prawny Mateusz Matuszczyk zauważa: „Nabywca ma szerokie pole działania. Wybór odpowiedniego roszczenia zależy od specyfiki wykrytej wady i tego, jak bardzo wpływa ona na wartość oraz użytkowanie nieruchomości.”
Kroki, które należy podjąć po odkryciu wady
Kiedy stwierdzisz ukrytą wadę nieruchomości, kluczowe jest szybkie podjęcie odpowiednich działań. Oto kroki, które należy przejść:
- Sporządzenie dokumentacji – warto zebrać dowody na istnienie wady, np. zdjęcia, opinie rzeczoznawców, które potwierdzą istnienie defektu i jego wpływ na użytkowanie nieruchomości.
- Poinformowanie sprzedawcy – poinformuj sprzedawcę o wykrytej wadzie (najlepiej listem poleconym – za zwrotnym potwierdzeniem odbioru). W piśmie, które czasem może mieć określną formę wskaż na istnienie wady i określ swoje żądania, np. naprawę, obniżenie ceny lub odstąpienie od umowy.
- Oczekiwanie na reakcję sprzedawcy – sprzedawca ma określony czas na ustosunkowanie się do twojego żądania. Jeśli sprzedający nie odpowie lub nie zrealizuje swojego zobowiązania, możesz podjąć dalsze kroki prawne.
- Postępowanie sądowe – jeśli negocjacje nie przyniosą rezultatów, można skierować sprawę do sądu. Ważne jest, aby pamiętać o terminach – nabywca ma rok od momentu odkrycia wady na dochodzenie roszczeń.
Kiedy rękojmia nie przysługuje?
Nie zawsze możliwe jest dochodzenie roszczeń na podstawie rękojmi. Odpowiedzialność sprzedającego może być wyłączona w kilku przypadkach:
- kupujący wiedział o wadzie – jeżeli nabywca był świadomy istnienia wady w momencie zakupu i mimo to zdecydował się na transakcję, nie ma on prawa do roszczeń z tytułu rękojmi.
- umowne wyłączenie rękojmi – w niektórych umowach sprzedaży strony mogą ograniczyć lub wyłączyć odpowiedzialność z tytułu rękojmi. Warto jednak zaznaczyć, że takie ograniczenie nie obowiązuje, jeśli sprzedający umyślnie zataił wadę.
Odkrycie ukrytych wad po zakupie nieruchomości może być dużym problemem, ale polskie prawo oferuje narzędzia do ochrony nabywcy. Rękojmia za wady pozwala na dochodzenie roszczeń od sprzedającego, nawet jeśli wady ujawniają się kilka lat po zakupie. Ważne jest jednak, aby działać szybko i zgodnie z przepisami, aby nie przegapić terminu na zgłoszenie roszczenia.
Dobrze zorganizowany proces zakupu i dokładne sprawdzenie stanu nieruchomości przed transakcją może zmniejszyć ryzyko wystąpienia problemów w przyszłości, jednak nie zawsze da się uniknąć wszystkich niespodzianek. Dlatego warto być świadomym swoich praw i wiedzieć, jakie kroki podjąć, gdy problem się pojawi.
